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市场洞察

三方面考量中国房地产板块

2024.05.20     
中国房地产板块近期显著反弹。我们从三方面考量板块的前景,以及投资机会。

市场关注收储存量房政策

近期,中国房地产板块显著反弹。据中国国务院新闻办公告,5月17日下午4时将召开发布会,介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行和国家金融监管总局负责人将答记者问。据悉发布会也将提及收储存量房的相关政策。

盈利存在上修空间

我们认为,中国房地产板块,可以从三方面考量。1)整个板块;2)国有开发商;3)非国有开发商。关于第一点,整体房地产板块的盈利预期存在上修空间。自2023年初至今年4月,市场持续下调板块的盈利预测(图表1),并至近周才稳定下来。西安和杭州已经取消住房限购措施,而一线城市(北京、上海、深圳)也相继放松相关政策。市场密切关注5月17日4点的发布会,会否公布收购存量住宅的政策(资金来源、收购主体、收购规模等等)。这些措施叠加中国经济有改善迹象(制造业PMI在3月和4月重返50荣枯线以上 )均有助市场上调整个板块的盈利预期。

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图表1:房地产盈利预测持续下调;资料来源:高盛

国有开发商盈利上修幅度有限

第二点(国有开发商),基于购房者在过去1-2年明显对国有开发商的预售房有较大的交付信心,所以国有开发商股价近期反弹的幅度跟市场部分大盘标的相近(如腾讯、中国平安)(图表2)。如果国家层面的收购存量政策落地,我们预期不会对国有开发商的盈利预测有明显影响。尽管市场对开发商的投资情绪继续改善,但国有开发商的估值已经返回历史均值或以上,估值上涨空间有限。

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图表2:国有开发商股价近期反弹幅度与大盘标相近;资料来源:彭博

非国有开发商存在交易机会

第三点(非国有开发商),股价已经大幅反弹,部分标的交易量显示明显的投机活动。融创市值为160亿元,5月17日的交易金额达28亿元,(市值17%)。如果收购存量政策落地,非国有开发商的盈利预期将明显上调,而估值也存在上行空间,短期存在交易/投机机会。但是,中长期国有开发商将显著降低投地规模,因保交房后的剩余现金将用于偿付债务,如碧桂园的国有担保人债务以及境外债务。如此,非国有开发商更适合作短期交易。

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