▍市场关注收储存量房政策

近期，中国房地产板块显著反弹。据中国国务院新闻办公告，5月17日下午4时将召开发布会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行和国家金融监管总局负责人将答记者问。据悉发布会也将提及收储存量房的相关政策。

▍盈利存在上修空间

我们认为，中国房地产板块，可以从三方面考量。1）整个板块；2）国有开发商；3）非国有开发商。关于第一点，整体房地产板块的盈利预期存在上修空间。自2023年初至今年4月，市场持续下调板块的盈利预测（图表1），并至近周才稳定下来。西安和杭州已经取消住房限购措施，而一线城市（北京、上海、深圳）也相继放松相关政策。市场密切关注5月17日4点的发布会，会否公布收购存量住宅的政策（资金来源、收购主体、收购规模等等）。这些措施叠加中国经济有改善迹象（制造业PMI在3月和4月重返50荣枯线以上 ）均有助市场上调整个板块的盈利预期。

图表1：房地产盈利预测持续下调；资料来源：高盛

▍国有开发商盈利上修幅度有限

第二点（国有开发商），基于购房者在过去1-2年明显对国有开发商的预售房有较大的交付信心，所以国有开发商股价近期反弹的幅度跟市场部分大盘标的相近（如腾讯、中国平安）（图表2）。如果国家层面的收购存量政策落地，我们预期不会对国有开发商的盈利预测有明显影响。尽管市场对开发商的投资情绪继续改善，但国有开发商的估值已经返回历史均值或以上，估值上涨空间有限。

图表2：国有开发商股价近期反弹幅度与大盘标相近；资料来源：彭博

▍非国有开发商存在交易机会

第三点（非国有开发商），股价已经大幅反弹，部分标的交易量显示明显的投机活动。融创市值为160亿元，5月17日的交易金额达28亿元，（市值17%）。如果收购存量政策落地，非国有开发商的盈利预期将明显上调，而估值也存在上行空间，短期存在交易/投机机会。但是，中长期国有开发商将显著降低投地规模，因保交房后的剩余现金将用于偿付债务，如碧桂园的国有担保人债务以及境外债务。如此，非国有开发商更适合作短期交易。